Immeuble de Montbrillant : loyer

EC/47/SC/CRP.1

I. INTRODUCTION

1. La question du loyer du nouvel immeuble du Siège du HCR, situé rue de Montbrillant à Genève (MBT) a été discutée lors des réunions de juin et d'octobre 1996 du Comité permanent (voir EC/46/SC/CRP.40 et add.1). Aucune décision sur le montant du loyer n'a pu être prise lors de ces réunions et le Comité permanent a demandé une information supplémentaire. Ce document présente les éclaircissements demandés ainsi qu'une information générale sur les questions discutées.

II. HISTORIQUE

2. Dans un rapport du Secrétaire général (A/CN.1/R.1152) du 13 février 1992, le Secrétaire général souscrit à la proposition du HCR d'emménager dans le nouvel immeuble de Montbrillant. A ce stade, le montant du loyer a été évalué à 3 748 000 FS et les coûts d'entretien à 1 380 00 FS (EC/SC.2/1991/CRP.27/Rev.1). Par la suite, le Président du CCQAB a écrit au Secrétaire général, le 17 mars 1992, indiquant que le CCQAB n'avait aucune objection quant à la proposition du HCR de louer les locaux de Monbrillant sous réserve d'une négociation ultérieure entre le HCR et les autorités suisses sur les questions suivantes:

• la réduction du coût du loyer;
• une claire définition des frais d'exploitation;
• l'inclusion d'une clause "option d'achat" dans le bail (voir EC/1992/SC.2/CRP.3, annexe 1).

3. En avril 1992, le Sous-Comité chargé des questions administratives et financières du HCR a approuvé le transfert des locaux à l'immeuble de Montbrillant (EC/SC.2/51) sous réserve des conditions mentionnées ci-dessus. Le CCQAB, dans son rapport de 1992 (A/AC.96/800) sur les activités du HCR financées par des fonds constitués au moyen de contributions volontaires a confirmé qu'il n'avait pas non plus d'objection à la location proposée du nouvel immeuble à la condition que le HCR renégocie les termes de l'offre quant aux frais d'exploitation et de loyer.

4. Le HCR a emménagé dans ses nouveaux locaux au printemps de 1995. Comme il est indiqué dans la Présentation générale des activités du HCR pour 1994-1996 (A/AC.96/845/Part.I, par.68) du 25 septembre 1995, le HCR n'a pas dû payer de loyer pour cet immeuble en 1995 dans la mesure où les autorités suisses ont décidé d'exonérer le HCR du paiement du loyer pour cette année là. En outre, ces autorités ont intégré dans les coûts de construction les travaux liés aux installations téléphoniques , une partie du réseau informatique, des mesures de sécurité et autres petites installations s'élevant à 3,7 millions de FS qui normalement auraient dû être à la charge du locataire.5. Ayant examiné la Présentation générale des activités du HCR pour 1994-1996, le CCQAB:

• "a exprimé le vif espoir que les autorités suisses accordent au HCR les conditions financières les plus favorabbles possibles au plan des frais d'exploitation du bâtiment, compte tenu de la nature des activités du HCR et de sa dépendance à l'égard de fonds volontaires." (A/AC.96/854, par.13)

6. Suite à une démarche officielle du Haut Commissaire en janvier 1996, le Chef de la Mission permanente de la Suisse près les organisations internationales à Genève a émis dans une lettre datée du 3 juin 1996, une proposition de réduction du loyer initialement prévu d'environ 1,5 million de FS par an.

7. La lettre du 3 juin 1996 susmentionnée où cette proposition de loyer a été faite, indique que les autorités suisses étaient conscientes de l'augmentation vertigineuse des sollicitations auxquelles le HCR devait répondre pour faire face aux crises humanitaires dans le monde entier. Compte tenu des engagements financiers globaux du HCR, le Gouvernement suisse a décidé, en outre, de faire une contribution additionnelle au HCR en augmentant, dès 1996, de 2 millions de FS la contribution habituelle du Gouvernement suisse aux Programmes généraux du HCR.

8. Ces propositions ont été présentées au CCQAB au début de l'année et dans son rapport sur les activités du HCR 1995-1997 (A/AC.96/865/add.4), tout en demandant entre autres un éclaircissement sur les points soulevés dans la lettre du 3 juin, a indiqué que le Comité consultatif estime que la proposition contenue dans le document EC/46/SC/CRP.40 constitue un arrangement équitable et raisonnable.

III. QUESTIONS ET ECLAIRCISSEMENTS

A. LOYER

9. Le CCQAB et le Comité permanent ont indiqué que ce montant de 2,4 millions de FS doit être considéré comme un montant maximum et que de nouvelles négociations devront être entamées s'il s'avère nécessaire de relever ce montant. Les autorités suisses ont donné l'information suivante au HCR à cet égard:

"La Suisse est en mesure de confirmer que les frais relatifs à l'amortissement du prêt ne dépasseront en aucun cas le montant de 2 420 000 FS. Le décompte final des travaux liés à la construction du IAM, d'une part, et des dépenses, d'autre part, permet cependant de voir déjà que le montant maximum du prêt, à savoir 121 millions de FS, ne sera pas dépassé. Par conséquent, les charges financières résultant du remboursement de ce prêt ne dépasseront pas la somme de 2,42 millions de FS par année."

B. CHARGES D'EXPLOITATION

10. Les frais d'exploitation du bâtiment ont suscité des demandes d'éclaircissement et d'explication tant de la part du CCQAB que du Comité permanent. Les frais d'exploitation (qui incluent les coûts d'entretien) couvrent généralement les salaires (2 techniciens de la FIPOI); l'entretien et les réserves; les assurances; les frais de régie de la FIPOI; et un droit de superficie. A compter de janvier 1997, les frais d'exploitation seront ramenés à 1 390 000 FS par rapport aux montants de 1 626 220 FS pour l'ensemble de l'année 1995 et de 1 486 000 FS pour 1996. Cette différence est essentiellement due à la renonciation des autorités genevoises à la rente de superficie dès 1997 (c'est-à-dire que le montant de 172 000 FS ne sera plus exigé à partir de 1997) et à la renonciation aux frais de régie de 96 000 FS.

11. Voici la ventilation et l'explication des frais d'exploitation pour 1997.

11.1 Salaires FS 180 000

Pour un bâtiment tel que l'IAM, la FIPOI estime qu'il est indispensable d'avoir deux techniciens spécialisés à plein temps dans le bâtiment. Le salaire d'un technicien comprend les éléments suivants:

salaire brut

différentes charges sociales (assurance chômage, assurance maladie-accident, etc.)

11.2 Entretien et réserves FS 1 100 000

En général, le montant destiné à l'entretien courant et à la constitution d'une réserve correspond à 1,5 % du coût de la construction. Le FIPOI n'a retenu qu'1 % du coût du bâtiment du HCR pour son entretien et les réserves, ce qui correspond à une économie pour le HCR de 563 500 FS par an.

a) Entretien

Le budget d'entretien de 580 000 FS couvre tout un éventail de contrats annuels, par exemple ascenseurs, air conditionné, etc. Grâce à sa structure de fondation à but non lucratif, la FIPOI est en mesure d'assurer ces travaux de maintenance à des conditions plus favorables que celles pratiquées par les entreprises du secteur privé.

b) Réserves

La FIPOI étant une fondation à but non lucratif se doit de faire des réserves afin de maintenir la valeur de ses bâtiments à long terme. Le montant de 520 000 FS retenu pour la réserve est destiné aux travaux importants qui se révéleront nécessaires. Ces réserves, accumulées d'année en année, permettent à la FIPOI d'intervenir rapidement lorsqu'il s'agit de procéder à ces travaux afin d'éviter toute augmentation ultérieure du montant du loyer. Le montant pour la constitution de la réserve représente 0,47 % de la valeur totale du bâtiment.

11.3 Assurances FS 110 000

L'assurance du bâtiment équivaut à 1°/°° des coûts de construction. Elle comprend l'assurance incendie et dégâts des eaux, la responsabilité civile, etc.

11.4 Frais de régie de la FIPOI

Les frais de régie de la FIPOI ont été ramenés en 1996 de 149 200 FS à 96 000 FS. Ce montant représente 4 % de l'annuité de 2,4 millions. Afin de réduire encore le montant des frais d'exploitation que le HCR est appelé à verser à la FIPOI, cette dernière a décidé de renoncer aux frais de régie d'un montant de 96 000 FS et ce dès le 1er janvier 1997.

12. Comme l'indiquent les informations ci-dessus, le niveau des frais d'exploitation passera de 1 486 000 FS en 1996 à 1 390 000 FS en 1997.

C. TABLEAU COMPARATIF DES LOYERS ET FRAIS D'EXPLOITATION

13. Le tableau ci-dessous permet une comparaison entre les loyers des différents locaux loués par le HCR à Genève. Ces coûts sont étalonnés sur le loyer moyen de locaux commerciaux à Genève. Aux fins de comparaison, seule la surface des bureaux (15 622 m2) a été prise en compte. Les loyers cités ci-dessous n'incluent pas les charges.

14. A titre de comparaison, le tableau indique les loyers d'autres institutions des Nations Unies occupant des bâtiments de la FIPOI. Selon les informations dont dispose le HCR, toutefois, le Programme des Nations Unies pour l'environnement, la Convention cadre des Nations Unies sur les changements climatiques, le Corps commun d'inspection et la Convention des Nations Unies de lutte contre la désertification ne paient pas à l'heure actuelle de loyer à la FIPOI pour le Centre exécutif de Genève à Châtelaine (GEC). D'autres institutions sont propriétaires de leur bâtiment ou le louent à d'autres entités.

15. Le coût de 157 FS l'an par m2 pour le Centre de commerce international est inférieur à celui du IAM car il est d'une conception beaucoup plus simple et ne nécessite donc pas un entretien très coûteux. La réserve pour ce bâtiment est d'environ 180 000 FS par an.

16. Concernant les autres organisations internationales ayant leur siège à Genève et ayant reçu des prêts de la FIPOI pour la construction de leur bâtiment administratif (OIT, UIT, OMPI, ONUG, OMS, BIE, OMM, CERN), la FIPOI joue uniquement le rôle de prêteur et ne s'occupe donc pas des coûts d'exploitation et de loyer.

BATIMENTS[1] SURFACE LOYER

(en m2) (m2/an)

(en FS)

1. HCR: Vermont (CDR) 478 326

2. Total VNG 9 520 369

3. MBT (FIPOI) 15 622 183

4. GEC: PNUD (FIPOI) 186

5. FNUAP (FIPOI) (Total) 13 307 186

6. PAM (FIPOI) 186

7. CCI (FIPOI) 7 720 157

8. Coût moyen des locaux - 525

commerciaux à Genève

17. Concernant les frais d'exploitation d'autres bâtiments, seuls le GEC (Centre exécutif de Genève), et dans une moindre mesure le CCI, peuvent être comparés au IAM (type de construction, bureautique, année de construction).

18. Le bâtiment du CCI est de type plus simple que ceux du GEC et IAM qui ont été adaptés aux fonctions spécifiques auxquelles ils servent. Cet élément doit être pris en compte lorsque l'on compare les frais d'exploitation respectifs.

*/ GEC CCI MBT

Montant des frais d'entretien et 1 120 000 606 000 1 280 000

réserves (FS)

Surfaces hors sol (m2) 13 505 7 391 15 622

Dépôts 973 592 4 066

Parking 460 131 248

D. PROPRIETE DU BATIMENT

19. Concernant les dispositions prises en matière de propriété du bâtiment après la période de 50 ans prévue, les autorités suisses ont confirmé que si la propriété reste celle de la FIPOI, le HCR ne devra plus payer de loyer comme l'indique le paragraphe 9 ci-dessus une fois l'expiration des 50 ans prévus. Une clause relative à une option d'achat sera insérée dans le bail, qui est conclu pour une durée de 5 ans, renouvelable tacitement pour une période de 5 ans, et ainsi de suite, de 5 ans en 5 ans, sauf résiliation signifiée par lettre recommandée de part et d'autre.

E. CONTRIBUTION SUISSE

20. Le CCQAB a demandé au HCR de préciser si la contribution additionnelle offerte par les autorités suisses serait d'un montant de 2 millions de FS en plus du niveau total des contributions de 1995 (Par. 26). Les autorités suisses ont confirmé au HCR que, pour 1996, le Conseil fédéral suisse a approuvé une contribution totale de 13 millions de FS (1995: 11 millions de FS) aux Programmes généraux du HCR. Sur ce montant, 11 millions de FS ont déjà été payés à ce jour. Le solde sera versé dès que le Comité exécutif du HCR aura donné son accord pour la conclusion du contrat entre le HCR et la FIPOI concernant l'IAM. Ce versement complémentaire pourra être effectué avant la fin de l'année budgétaire 1996. Les autorités suisses ont à plusieurs reprises au cours de 1996 confirmé leur soutien au HCR. Elles ont exprimé l'intention pour ces prochaines année de maintenir leur contribution aux Programmes généraux de cette institution au niveau de 13 millions de FS au minimum, sous réserve d'une approbation budgétaire annuelle.

F. LA FONDATION DES IMMEUBLES POUR LES ORGANISATIONS INTERNATIONALES (FIPOI)

21. Sous le nom de "Fondation des immeubles pour les organisations internationales " (FIPOI), la Confédération et le Canton de Genève ont créé en 1964 une fondation de droit privé régie par les articles 80 et suivants du code civil suisse. Cette fondation, qui ne poursuit aucun but lucratif, a pour but de mettre à la disposition d'organisations intergouvernementales sans but lucratif, ayant leur siège à Genève ou y tenant des conférences internationales, divers immeubles dans le Canton de Genève. Outre ses ressources propres provenant essentiellement des produits des loyers et du rendement de ses avoirs, les moyens nécessaires à la fondation lui sont fournis au fur et à mesure de ses besoins, sous forme de prêts, de contributions à fonds perdus et d'octrois de terrains en droit de superficie gratuit. Les opérations conçues pour couvrir les dépenses administratives, les charges relatives à l'exploitation et à l'entretien des immeubles, ainsi que pour constituer des réserves, ne sont pas effectuées à des fins lucratives. A cet égard, la FIPOI offre ses prestations et fournit les équipements aux fins de maintenance des bâtiments aux conditions les plus favorables possibles.

IV. CONCLUSION

22. A la lumière des éclaircissements ci-dessus et compte tenu des conditions de loyer révisées et de la réduction des frais d'exploitation proposée par les autorités suisses, le Haut Commissaire propose de procéder à la conclusion d'un bail officiel. Pour ce faire, elle demande l'approbation du Comité permanent.

[1] Veuillez noter que les chiffres figurant sur ces tableaux ont été donnés par la FIPOI. Dans le premier tableau, les loyers n'incluent pas les parkings et dépôts.